債務整理 弁護士コラム

不動産投資に失敗してしまったら? 多額の借金の解決方法を弁護士が解説

2020年05月22日
  • 借金問題
  • 不動産投資
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不動産投資に失敗してしまったら? 多額の借金の解決方法を弁護士が解説

近年では、「銀行預金に付される利息がとても低いこと」、「年金制度や終身雇用への不安」といった流れを受けて、マンションやアパートを購入し、賃料収入で副収入を得るタイプの不動産投資にチャレンジする人も増えています。

一方で、不動産投資に限らず、「投資」には必ずリスクがあります。

この記事では、

・不動産投資に失敗してしまう原因
・オーバーローンの不動産を売却する方法
・不動産投資で作った借金を解決する方法

について解説していきます。

たとえ不動産投資に失敗したとしても負債が膨らむ前に対応すれば、被害を最小限に食い止めることが十分可能です。不動産投資の万が一の失敗に備えたいという方は、ぜひ本記事をご参考になさってください。

1、不動産投資に失敗する原因 ~不動産投資のリスクヘッジを怠っていませんか?

どのような投資であっても失敗リスクが必ずあります。不動産投資が失敗する原因として考えられるのは、次のような場合です。不動産に限らず投資をはじめる前には、それぞれの投資行為に応じてあらゆる角度からリスクを分析し、「対策を怠らない」ことが大切です。

  1. (1)災害による不動産の消失

    不動産投資の最大の敵は、地震・豪雨・台風や火事といった災害といえるでしょう。地盤の良いところを選んで不動産を購入しても、それをさらに上回る規模の地震がおきれば、建物が倒壊してしまうこともあり得ます。
    また、周辺建物の失火による延焼は、自分では防ぎようがありません。

  2. (2)不動産価格の下落

    不動産価格の下落は、キャピタルゲイン型の不動産投資が失敗する原因の典型です。不動産の価格相場は、株などに比べれば緩やかですが、バブル崩壊のように、社会全体の景気動向に左右され突然下落することもないわけではありません。

    また、自然災害や、自分では防ぎようのない周辺の事情(周辺の商業施設が移転したなど、最寄り駅に特急や快速が停車しなくなったなど)によって不動産価格が下がってしまうこともあり得ます。

  3. (3)借り手が見つからない、賃料が下がってしまう

    インカムゲイン型の不動産投資は、「借り主が見つからない」、「家賃を維持できない」ことが原因で失敗するケースが少なくありません。

    最近では、レオパレス21のオーナーがレオパレスを相手に集団訴訟を提起したことが話題となりました。このような家賃保証や一括借り上げの契約をめぐるトラブルは少なくないため、不動産業者と契約してアパート・マンション経営する際には、必ず契約条項を細かく確認するようにしましょう。「契約条項が難しくてわからない」というときには、弁護士に相談するのも有効なリスクヘッジです。

  4. (4)不動産を維持する資金のショート

    不動産投資失敗の原因として見落とされがちなのが「資金ショート」です。不動産投資には、不動産の管理費用、修繕費用、各種の保険料、固定資産税といった多額の維持費がかかります。また、ローンを組んで購入・建築したときには、ローンの返済もあります。

    アパート・マンション経営は、利回り率が5%未満の物件も少なくありません(節税効果分除く)。ローンを組んで建設購入したときには、数%の金利の変動によって、家賃収入額が経費額を下回ってしまうことも十分に考えられます。

2、不動産投資に失敗してしまったときの解決策

多額の費用を費やした不動産投資だからこそ、失敗したときには「早期の損ギリ」がとても重要です。アンダーローンの場合であれば、できるだけ早く投資用の不動産を売却すべきでしょう。不動産を売却できれば、それまでに投資した金額の一定割合を回収することができます。

逆に、赤字となった物件を持ち続ければ、さらに深刻な負債を抱えてしまうリスクがあります。「売っても負債が残る」ために1発逆転を狙って、赤字物件を抱え込んでしまう人も多いようですが、完全に破綻してしまう可能性の方がはるかに高いためおすすめできません。
さらに、オーバーローンとなった物件では、抵当権者が不動産の処分を認めてくれないために、売却が難しいという問題があります。以下では、オーバーローンの物件を抱えているときや、物件を売却しても借金を完済できないときの解決方法について解説します。

  1. (1)「任意売却」ならオーバーローンの物件でも売却できる

    「オーバーローンでは不動産を売却することができない」とあきらめてしまう必要はありません。「任意売却」をすれば抵当権が残っている不動産であっても、裁判所による競売よりも有利な条件で売却することができます。

    ①任意売却とは?
    任意売却とは、ローン債権者(銀行やその保証会社)と交渉をして、ローンの残った不動産の抵当権を抹消してもらい、市場取引によって売却する方法です。

    ローンで資金を工面した不動産投資に失敗すると、ほとんどのケースでローンは返済不可能となりますから、任意売却による対処はとても効果的です。

    ②任意売却のメリット
    強制競売による不動産処分と比較したときの任意売却のメリットをまとめると次の通りになります。

    • 強制競売よりも高額で売却できる
    • 強制競売よりも早く売却できる場合もある
    • 物件引き渡しの条件などについて配慮してもらえる場合もある
    • 競売に比べて他人に知られるリスクが低い

    強制競売と比較したときの任意売却の最大のメリットは、「競売よりも高く売れる」ことです。強制競売では、どうしても「市場価格」よりもかなり割安でしか売却できませんが、任意売却であれば「市場価格に近い金額」で売却可能となります。

  2. (2)売却しても多額の借金が残る場合の解決方法

    不動産投資の失敗で借金が膨らんでしまったときには、不動産を売却してもなお、負債が残ってしまうことがあります。その場合には、次の債務整理の方法で解決することができます。

    ①任意整理
    任意整理は、もっとも簡単で費用の安い債務整理の方法です。特に、次のようなケースの解決方法として優れています。

    • 不動産投資を早期に損切りしたため、負債額がそれほど多くない場合
    • 任意売却で負債の大部分を返済できたケース
    • 維持コストを消費者金融などから高利で借り入れた場合
    • 所有財産を処分せずに借金を解決したい場合


    ②個人再生
    個人再生は、借金の元本を一部カットしてもらい、毎月の収入から分割で返済していく手続きです。たとえば、投資用不動産を処分して1000万円が残ってしまったときでも、200万円を分割返済することで、800万円を免除してもらえる可能性があります。したがって、「自己破産以外では解決できない」と思い込んでいる借金でも、個人再生によって解決できるケースも少なくありません。

    また、住宅ローンの残った居住用の住宅をもっているときには、マイホームを処分せずに多額の借金を解決できる「住宅ローン特則付き個人再生」もよく知られています。

    ただし、次のケースでは住宅ローン特則が適用されないため注意が必要です。

    • 投資用不動産
    • 投資用に購入したマンションの一室に住んでいる
    • 住宅ローンとは別のローン


    したがって、個人再生を使う場合であっても、投資用物件の処分は任意売却で行うほうがもっとも有利です。

    ③自己破産
    自己破産は、個人再生を利用しても借金を返せない場合の最終的な解決方法です。個人の自己破産では、今後の生活に必要な財産まで差し押さえられることはありません。99万円までの現金を含んだ財産や、生活家電・家具などの生活必需品等は、自己破産をしても手元に残すことができます。

    さらに、任意整理・個人再生とは異なり、自己破産は手続き後の分割返済の必要がありません。免責を得られれば、残っている負債は全額免除となります。多額の借金から1日でも早く解放されたいというときには、自己破産はもっともメリットの大きい手続きです。

3、不動産投資に不安を感じたときには早めに弁護士に相談しましょう

借金の問題は「できるだけ早く対応する」ことが何よりも大切です。借金問題の経験が豊富な弁護士であれば、不動産投資で失敗した場合に最適な解決方法を必ずアドバイスしてくれます。

ほとんどの弁護士事務所では、借金問題についての相談を無料で受け付けています。不動産投資を早期に解決したいときは、気軽に相談してみましょう。

4、まとめ

不動産投資に失敗して多額の借金を抱えてしまっても、解決する方法はたくさん用意されています。たとえば任意売却+任意整理なら、不動産投資失敗のデメリットを最低限に食い止めることができます。借金の問題と同じように、不動産投資の失敗を解決するときも「早期対応」が何よりも大切です。

不動産の投資に失敗してしまい、借金を抱えてお困りの際は、ベリーベスト法律事務所へご相談ください。借金問題の経験豊富な弁護士が、あなたに最適な解決方法をご提案いたします。

  • この記事は公開日時点の法律をもとに執筆しています

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