自己破産で住宅ローンはどうなる？ 借金を減らして家を残す方法

住宅ローンの返済中に自己破産をすると、残ローンの返済を免れることは可能ですが、原則として住宅を残すことはできません。

1. （1）住宅を失ってしまう

   住宅ローンが残っている住宅には、住宅ローンの債権者である金融機関または保証会社の抵当権が付いています。抵当権は破産手続きによらずに行使できるので（破産法第65条1項、2項）、債権者は住宅を競売にかけることが可能です。
   
   実際には、破産管財人が住宅ローン債権者の承諾を得て住宅を一般市場で売り出し、換価処分します。このように、担保物件を競売にかけずに一般市場で売却することを「任意売却」といいます。
   
   いずれにしても、住宅ローンが残っている住宅は自己破産すると売却され、破産者の手元からなくなってしまうのです。

2. （2）ペアローンでも住宅を失うことがほとんど

   夫婦でペアローンを組み、住宅を共同名義としている場合も、夫婦のどちらかが自己破産をすると住宅を失ってしまうことがほとんどです。ペアローンとは、夫婦など債務者ふたりがそれぞれ独自に住宅ローンを組み、お互いに相手の連帯保証人となるものです。
   
   夫婦でペアローンを組んだ場合、たとえば夫がローンを払えなくなると、妻が残ローンを一括で返済しない限り、債権者は夫に対する抵当権を行使できます。通常、抵当権は住宅全体に対して設定されているため、競売の効力も住宅全体に及びます。
   
   任意売却する場合も、夫の持ち分だけでは売却が困難であるため、通常は全体として売りに出されます。妻は持ち分に応じた売却代金を受け取れますが、夫婦とも住宅の持ち分を失ってしまうことがほとんどです。

3. （3）残ったローンは免責の対象となる

   売却代金を住宅ローンの返済に充てても完済とならず、ローンが残ることがあります。この場合、残った住宅ローンは他の借金と同様に破産手続きに組み込まれます。抵当権はすでに行使されて消滅しているので、さらに財産を差し押さえられることはありません。
   
   自己破産で最終的に免責が許可されると、残った住宅ローンを含めて、すべての借金の返済義務が免除されます。

4. （4）連帯保証人の債務は免責されない

   住宅ローンに連帯保証人が付いている場合、主債務者が自己破産で免責されたとしても、連帯保証人の債務は免責されません。自己破産は個人単位の手続きなので、家族であっても連帯保証人に免責の効力は及ばないのです。
   
   場合によっては、連帯保証人も自己破産または他の債務整理を検討しなければならない可能性もあるでしょう。

住宅ローンが払えなくなっても、以下の方法をとれば、そのまま住宅に住み続けることができる可能性があります。

1. （1）親族に買い取ってもらう

   住宅の競売や任意売却が行われる際に、親族に買い取ってもらえば、その親族から借りる形で住宅に住み続けることが可能です。
   
   ただし、買い取りはあくまでも適正な価格で行う必要があります。資力に余裕がある親族がいない場合や、親族の協力が得られない場合には、この方法をとることはできません。

2. （2）買い主から賃貸する

   親族以外の第三者が住宅を買い受けた場合も、交渉次第では買い主から賃貸して住宅に住み続けることも不可能ではありません。
   
   この点、リースバックを行っている不動産業者に売却すれば、当面は住み続けることができます。リースバックとは、住宅の売買契約とリース（賃貸借）契約をセットで行うことで、売り主がそのまま住宅に住み続ける仕組みのことです。一定の期間内に買い戻す旨の特約を付けることも可能です。
   
   ただし、リースバックでは2～3年程度の定期借家契約となることがほとんどです。その期間中に買い戻せなければ他の人に住宅を売却され、立ち退きを迫られることにもなりかねません。
   かつ、買い戻し価格は売却価格よりも高く設定され、実際に買い戻すことは難しいのが実情です。リース期間中の家賃も相場より高額に設定されることが多くなっています。

3. （3）自己破産以外の債務整理で借金を減らす

   自己破産以外の債務整理（任意整理または個人再生）を選択すれば、借金を減らして持ち家に住み続けることができる可能性があります。
   
   任意整理は、債権者と直接交渉し、返済額や返済方法を変更する手続きです。自己破産や個人再生とは異なり、住宅ローンを除外して他の借金のみを整理することが可能です。ただし、基本的に元金は全額返済する必要があり、返済の負担を大幅に軽減させることは難しいというデメリットもあります。
   
   任意整理をしても自力での返済が厳しい場合には、親族などに返済への協力を依頼したり、住宅ローンについては借入先に相談してリスケジュールしたりするといった方法も考えられます。
   
   個人再生は、裁判所の手続きを利用して借金（住宅ローンを除きます）を原則的に5分の1～10分の1にまで減額できる債務整理の方法です。一定の条件を満たせば「住宅ローン特則」を適用して持ち家を残せるという、非常に大きなメリットがあります。
   ただし、住宅がアンダーローンの場合には、個人再生による返済額が高額化する可能性があることに注意が必要です。

債務整理をした場合、信用情報機関に事故情報が登録されてしまいます。そのため、自己破産後は基本的に住宅ローンを組めなくなります。しかし、以下の方法によれば、新たに住宅ローンを組んで住宅を購入することも可能です。

1. （1）自己破産から5～7年後に申し込む

   自己破産によって信用情報機関に登録された事故情報は、5～7年程度で削除されます。その後は信用が回復するので、住宅ローンを組むことができるようになります。
   
   ただし、審査に通るかどうかは金融機関の判断次第です。審査に通る可能性を高めるためには、自己破産後の5～7年程度の間に頭金をためておくとよいでしょう。

2. （2）家族の名義で住宅ローンを組む

   信用情報機関が保有するデータは個人単位なので、自己破産した直後でも家族の名義なら住宅ローンを組める可能性があります。
   
   共働き夫婦なら配偶者名義で住宅ローンを組むことが考えられますし、親子で同居するなら親または子どもの名義で住宅ローンを組むことが考えられます。できる限り、支払い能力が高い家族の名義で住宅ローンを申し込むことを検討するとよいでしょう。

自己破産で住宅を手放す覚悟ができた場合には、申し立て前に任意売却することも可能です。ただし、自分で任意売却をするとデメリットが生じることもあるので、弁護士に相談したうえで行うべきです。

1. （1）任意売却のメリット

   自己破産前に住宅を任意売却することで、以下のメリットが得られます。

   • 強制的な立ち退きを回避できる
   • 引っ越し代を買い主に負担してもらえる
   • 同時廃止事件となる可能性が高まる
   • より多くの財産を手元に残せる
   
   
   

   住宅を売却した後に自己破産を申し立てを行い、他に高価な財産がなければ、原則として同時廃止事件となり、手続きにかかる労力、期間、費用の負担が軽減されます。
   
   また、現金以外の財産は評価額20万円を超える部分が処分の対象となりますが、売却して現金に変われば99万円まで手元に残すことが認められます。

2. （2）自分で任意売却をするデメリット

   自分で住宅の任意売却をする場合、「どうせ自己破産をするのだから早く売ってしまいたい」と考え、相場よりも低価格で売ってしまいがちです。適正な価格で売却したとしても、受け取った代金を浪費してしまうケースが少なくありません。
   
   これらの行為は、財産を不当に減少させる行為として免責不許可事由に当たる可能性があります。
   つまり、自分で任意売却をしたために、自己破産をしても借金が免除されないことになりかねないのです。少なくとも、管財事件に付されて手続きの負担が重くなる可能性が極めて高いといわざるを得ません。
   
   自己破産手続きに支障をきたさないように任意売却をするためには、専門的な知識が要求されるのです。

3. （3）任意売却をするなら弁護士に相談を

   自己破産前に住宅を任意売却するなら、弁護士に相談したうえで適切に行うべきです。弁護士に自己破産を依頼すれば、任意売却の手続きも弁護士に任せることができます。
   
   自己破産で住宅を失うことを回避できないとしても、申し立て前に任意売却の段階から弁護士に任せることで、住宅を所有したまま自己破産を申し立てる場合よりも有利な結果が期待できるのです。

住宅ローンが払えなくなった場合、自己破産で借金問題は解決できますが、住宅は失ってしまう可能性が極めて高いのが実情です。

自己破産後も同じ家に住み続ける方法はいくつかありますが、どうしても持ち家を残したい場合は、他の債務整理を検討することが得策といえるでしょう。ベストな解決方法は、状況によって異なります。

ベリーベスト法律事務所では、債務整理の実績が豊富な弁護士が、状況に応じて最善の解決方法を提案し、全面的にサポートいたします。自己破産をはじめとする債務整理に関するご相談は、何度でも無料でご利用いただくことが可能です。お困りの際は、債務整理専門チームを設立している当事務所へお気軽にお問い合わせください。